索引号: 683619637/201409-00001 组配分类: 业务文件
发布机构: 中国人民保险寿险亳州中心支公司 主题分类:  / 企业
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名称: 物业投资管理暂行办法 文号:
生成日期: 2014-09-29 发布日期: 2014-09-29
物业投资管理暂行办法
发布时间:2014-09-29 00:00 浏览次数: 字体:[ ]

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第一章         总   则      

第二章         资格条件

第三章         投资标的及投资方式

第四章         投资决策与授权机制

第五章         运营与管理

第六章         风险控制

第七章         投资报告

第八章         附   则

第一章 总 则 

第一条为规范公司利用保险资金,开展物业投资行为,防范投资风险,保障资产安全,维护公司合法权益,依据《中华人民共和国保险法》、中国保监会《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》及《中国人民人寿保险股份有限公司投资管理暂行办法》等法律和规定,制定本办法。

公司购置自用性物业,按照公司固定资产购置财务制度执行。

第二条本办法规定的公司保险资金投资的物业,是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。

第三条本办法所称物业投资管理机构(以下简称投资机构),是指在中华人民共和国(以下简称中国)境内依法注册登记,从事物业投资管理的机构。

本办法所称专业服务机构(以下简称专业机构),是指经国家有关部门认可,具有相应专业资质,为保险资金投资物业提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。

第四条公司投资物业,必须遵循稳健、安全原则,坚持资产负债匹配管理,审慎投资运作,有效防范风险。

第五条公司投资物业的活动,应当遵守本办法规定,恪尽职守,勤勉尽责,履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。

 

第二章 资格条件

 

第六条公司投资物业,应当符合下列条件:

(一)具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制;

(二)实行资产托管机制,资产运作规范透明;

(三)成立专门资产管理部门,拥有不少于10名具有物业投资和相关经验的专业人员,其中具有5年以上相关经验的不少于8名;

(四)上季度末偿付能力充足率不低于120%;

(五)上一会计年度净资产不低于50亿元人民币(货币单位下同);

(六)具有与所投资物业相匹配的资金;

(七)符合中国保监会规定的其他审慎性条件。

第七条为公司投资物业提供投资管理服务的投资机构,应当符合下列条件:

(一)在中国境内依法注册登记,具有国家有关部门认可的业务资质;

(二)具有完善的公司治理,市场信誉良好,管理科学高效,投资业绩稳定;

(三)具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度,且执行有效;

(四)注册资本不低于1亿元;

(五)管理资产余额不低于50亿元,具有丰富的物业投资管理和相关经验;

(六)拥有不少于15名具有物业投资和相关经验的专业人员,其中具有5年以上相关经验的不少于3名,具有3年以上相关经验的不少于4名;

(七)接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况;

(八)最近三年未发现重大违法违规行为;

(九)中国保监会规定的其他审慎性条件。

符合上述条件的投资机构,可以为公司投资物业提供有关专业服务。

第八条为公司投资物业提供有关服务的专业机构,应当符合下列条件:

(一)具有经国家有关部门认可的业务资质;

(二)具有完善的管理制度、业务流程和内控机制;

(三)熟悉保险资金投资物业的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构,具有承办投资物业相关服务的经验和能力,且商业信誉良好;

(四)与公司投资物业的相关当事人不存在关联关系;

(五)接受中国保监会涉及保险资金投资的质询,并报告有关情况;

(六)最近三年未发现重大违法违规行为;

(七)中国保监会规定的其他审慎性条件。

 

第三章 投资标的与投资方式

 

第九条公司投资的物业,应当产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效,管理权属相对集中,能够满足公司资产配置和风险控制要求。

第十条公司可以投资符合下列条件的物业:

(一)已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目;

(二)已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目;

(三)取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目;

(四)取得产权证或者他项权证的项目;

(五)符合条件的政府土地储备项目。

其中,公司可以采用股权方式投资第十条第(一)项至第(四)项规定的物业,采用债权方式投资第十条第(一)项至第(五)项规定的物业,采用物权方式投资第十条第(三)、(四)项规定的物业。

第十一条公司投资物业的地域要求是:地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;公司投资物业的行业要求是:仅限于商业物业、办公物业、与寿险业务相关的养老、医疗等物业。其中,

(一)公司投资医疗物业,不受第十条第(二)项至第(五)项及区位的限制;

(二)投资养老物业,不受第十条第(一)项至第(五)项及区位的限制;

(三)本款前述投资必须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性物业(项目公司)的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅;

(四)投资养老、医疗等物业,其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%;

(五)公司投资物业,除政府土地储备项目外,可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式;

(六)投资方式发生变化的,应当按照本办法规定调整管理方式。公司以多种方式投资同一物业的,应当分别遵守本办法规定;

(七)公司以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目,该类项目应当经政府审定,权证齐全合法有效,地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。

第十二条 公司投资物业,应当合理安排持有物业的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的物业,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签署之日起5年内不得转让。

第十三条公司投资物业,不得有下列行为:

(一)提供无担保债权融资;

(二)以所投资的物业提供抵押担保;

(三)投资开发或者销售商业住宅;

(四)直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);

(五)投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外),或者以投资股票方式控股房地产企业;

(六)运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资物业,中国保监会对发债另有规定的除外;

(七)法律法规和中国保监会禁止的其他行为。

 

第四章 投资决策与授权机制

 

第十四条根据“保险资金投资不动产不得采用非现场表决方式”的监管规定,公司物业投资均采取现场表决方式。

公司建立以股东大会、董事会(包括经授权的董事会投资决策委员会)、总裁室为区隔的三级决策主体机制。各职能机构遵照相关要求履行各自职责,按照规范的投资决策流程和授权机制进行物业投资决策。

总裁室下设物业投资决策委员会,对公司物业投资事项授权行使行政决策权。公司总裁办公会议确定委员会的组成及主任委员人选。公司下设物业投资管理部、计划财务部、精算部、产品开发部、合规/风险管理部、审计监察部等部门作为公司物业投资的职能部门。

第十五条物业投资决策委员会的主要职责是:

(一)接受总裁室授权,对职能部门所提交的经过内部可行性研究的物业投资事项进行评审,决定是否立项;

(二)明确经立项后项目的具体执行工作;

(三)对职能部门所提交的一揽子物业项目投资建议进行审核,包括项目尽职调查、独立估价、会计审核、交易谈判和法律合约结构等工作结果的审核,并决定是否将投资意向提请公司进行投资决策。包括授权内由委员会决策和上报总裁办公会议审议决策。

第十六条公司物业投资由总部集中进行。所涉及的投资决策和授权机制均按照公司章程、议事规则、投资管理制度等相关规定及会议决议、公司文件等形成的授权体系开展。

 

第五章 运营与管理

 

第十七条公司运用保险资金进行物业投资应规范物业运营及管理流程,提高物业运营及投资管理的效率;物业投资应遵循前后台区分的管理原则,前台岗位负责投资事项的确立,后台岗位负责投资事项的实施,以提高物业投资的风险管理水平。

第十八条公司运用保险资金进行物业投资必须按照保险监管的相关要求,依据审慎原则,聘请合格的第三方专业机构,对拟提议的物业投资项目开展独立的投资服务。

(一)估价。综合考虑市场及其他因素,采用成本法、市场比较法和收益还原法等多种评估方法,合理评估物业价值;

(二)尽职调查。包括相关批准文件进行核查、对目标项目抵押、查封等权利限制情况进行调查、对交易对手公司进行清单调查,对目标公司和目标项目的相关资料进行调查、核实;对目标项目提供专业服务的机构相关的法律问题进行法律风险评估等;

(三)会计审核。对目标项目和所涉及的经济单位进行账目和经济交往的会计审核,评估买卖权利存在的形式、数额和帐外或然性等;

(四)法律服务。合约架构设计、买卖合同起草、参与商务谈判、现场查证签约、履约的前提条件、实物验收、鉴证服务、出示法律意见等。

第十九条 公司运用保险资金进行物业投资应当加强资产后续管理。从实物交验管理、资产状况管理、经营管理、品质维护、动态现金流管理等环节入手,分设专业岗位,全流程开展工作。

公司应设置专门岗位,配置管理人员,监测物业市场情况,评估物业资产价值和质量,适时调整物业投资策略和业态组合,防范投资风险、经营风险和市场风险。出现重大投资风险的,应当及时启动应急预案,向公司物业投资决策委员会报告风险原因、损失状况、处置措施及后续影响等情况,并依据监管要求开展上报工作。

第二十条 公司应根据授权原则,由职能部门上报,物业投资决策委员会审核和批准,制定租赁与物业管理的实施方案,设定科学的内部授权经营机制,建立公平公开的外部竞争机制,框定经营责任,选择责任主体,制定交易结构和完善的合约安排,确保运营效果,控制运营风险。

物业经营与管理工作可按照专业、高效的原则,通过市场化选择机制,选取并委托高品质的专业服务机构予以实施。也可在公司职能部门管理架构之下,成立专门团队,建立独立的项目经理责任制,开展经营和管理活动。公司物业租赁与物业委托管理暂行办法另行制定。

 

第六章 风险控制

 

第二十一条公司投资物业,应当建立规范有效的业务流程和风控机制,涵盖项目评审、投资决策、合规审查、投资操作、管理运营、资产估值、财务分析、风险监测等关键环节,形成风险识别、预警、控制和处置的全程管理体系,并由风险管理部门定期或者不定期进行压力测试,全面防范和管理物业投资风险。

第二十二条 公司投资物业,应当按照监管规定、公司内控合规和风险管理要求,严格执行公司决策程序和授权机制。股东大会、董事会及董事会投资决策委员会、经营管理层投资决策委员会应当各司其职,谨慎决策,充分考虑物业投资风险,按照资产认可标准和资本约束,审慎评估物业投资对偿付能力和收益水平的影响,严格履行相关程序,并对决策和操作行为负责。

第二十三条   公司投资物业,应当匹配支出合理的成本费用,用于聘请符合规定条件的专业机构,提供估价、尽职调查和专业法律意见等,并制定有效的投资方案、经营计划和财务预算,通过科学的交易结构和完善的合约安排,控制投资管理和运营风险。在协议和合约安排上,应当聘用合格的律师事务所进行必要的文本服务、商务谈判服务、履约服务和法律鉴证服务。

第二十四条   公司以股权方式投资物业,拟投资的项目公司应为物业的直接所有权人,且该物业为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼,且股权未因物业的抵押设限等落空或者受损。

以股权方式投资物业,应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见,维护各项合法权益。

第二十五条公司以债权方式投资物业,应在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力,无重大违法违规行为和不良信用记录。

第二十六条公司以物权方式投资物业,应及时完成物权的设立、限制、变更和注销等权属登记,防止因漏登、错登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的物业,应通过书面合同,约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项,防范和控制交易风险。

第二十七条公司投资物业,应当合理确定交易价格。公司、投资机构与托管机构、专业机构不得存在关联交易。公司与投资机构存在关联交易的,不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准,不得通过关联交易或者其他方式侵害公司利益。

第二十八条公司投资物业,应明确相关人员的风险责任和岗位职责,并建立责任追究制度。公司高级管理人员和主要业务人员,在职期间或者离任后,发现其在公司工作期间,存在违反有关法律、行政法规和本办法规定投资物业行为的,公司将追究其责任。

第二十九条公司投资物业,应要求投资机构按照法律法规、有关规定及合同约定,履行信息披露义务,并对所披露信息的及时性、真实性、完整性和合法性负责。投资机构所披露信息,应满足公司了解物业的风险特征、风险程度及投资管理的需要。

 

 

第七章 投资报告

 

第三十条公司物业投资属于公司保险资金投资行为,在监管报告职责上由公司投资部代表公司统一履行。其中涉及物业投资的报告事项,由物业投资管理部负责撰稿及文责。在公司内部报告职责上,物业投资管理部负责统一履行。

第三十一条投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的,应当在投资协议签署后5个工作日内,向中国保监会报告。

对已投资物业项目追加投资的视同新项目投资处理。

以上所提报告内容包括:

董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、资产配置计划、合规报告、资产评估报告、风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、后续管理方案、法律意见书、投资协议书等。养老项目投资还应当说明经营目的和发展规划,并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。

结合集团养老产业发展统合的工作要求,公司投资养老项目,应在确定投资意向后,协调集团管理部门,沟通上报和通报中国保监会事宜,并在签署投资协议后5个工作日内,向中国保监会报告。

第三十二条公司投资物业,应在每季度结束后的30个工作日内和每年4月30日前,向中国保监会提交季度报告和年度报告,至少包括以下内容:

(一)投资总体情况;

(二)资本金运用情况;

(三)资产管理及运作情况;

(四)资产估值;

(五)资产风险及质量;

(六)重大突发事件及处置情况;

(七)中国保监会规定的其他审慎性内容。

除上述内容外,年度报告还应当说明投资收益及分配、资产认可及偿付能力、投资能力变化等情况,并附经专业机构审计的相关报告。

 

第八章 附 则

 

第三十三条公司投资的同一物业,含自用性和投资性的,应当按照本办法规定,分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例,分别核算成本和投资收益并进行会计处理。

第三十四条公司投资境外物业,参照《保险资金境外投资管理暂行办法》和中国保监会有关规定执行,公司投资境内和境外的物业,投资比例合并计算。

公司以外币形式出资,投资中国境内物业,参照《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》有关规定执行。

第三十五条人保集团作为公司行政管辖的上级单位,对公司物业投资项目有明确要求的,可按公司股权治理规则的要求办理。

第三十六条本办法由公司负责解释和修订,自印发之日起施行。