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1-4月我市房地产开发投资运行情况分析

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1-4月,我市房地产开发投资增幅扭负为正,销售面积降幅进一步收窄,行业在部分大型项目的拉动下,升温趋势明显。

一、基本情况

(一)投资增幅扭负为正。1-4月,全市完成房地产开发投资108.7亿元,同比增长16.4%,较一季度提高21个百分点,连续2个月呈上升态势,高于全省7.2个百分点,居全省第7位,较一季度提升9个位次,较去年同期提升2个位次。

分县区看,县区间增速相差较大。蒙城县房地产开发投资增速最高,完成房地产开发投资17.1亿元,同比增长32.9%,拉动全市房地产开发投资增长4.5个百分点,对全市房地产开发投资的贡献率为27.6%;增速第二的亳州高新区完成房地产开发投资37.4亿元,同比增长26.2%,拉动全市房地产开发投资增长8.3个百分点,对全市房地产开发投资的贡献率为50.8%,贡献率最大;利辛县、涡阳县分别完成房地产开发投资10.9亿元、24.6亿元,分别增长12.0%、11.1%,低于全市增速4.4个百分点、5.3个百分点。

从投资结构看,建筑安装工程投资占所下降。1-4月,我市房地产开发投资中建筑安装工程投资64.5亿元,同比下降3.9%,较上月收窄2.8个百分点,占比由一季度的70.7%下降到59.3%。土地购置费34.4亿元,同比增长41.9%,较上月提高54.1个百分点,占比由一季度的23.7%提高到31.6%。

从投资方向看,商品住宅居主导地位。1-4月,我市住宅开发投资71.9亿元,同比增长21.7%,较上月提升18.3个百分点,占房地产开发投资的66.1%。其中,90-144平方米的改善型住宅投资54.9亿元,同比增长14.1%,90-144平方米的改善型住宅投资占全部住宅投资的比重为76.4%。

(二)商品房销售面积降幅继续收窄。1-4月,我市房地产实现销售面积217.8万平方米,同比下降3.2%,较上月收窄5个百分点,增幅居全省第10位,较上月上升2个位次。

分县区看,亳州高新区是下拉我市房地产销售面积的主要因素。1-4月,亳州高新区实现房地产销售面积38.9万平方米,同比下降45.6%,下拉我市房地产销售面积14.5个百分点;谯城区实现房地产销售面积61.8万平方米,同比增长20.5%;涡阳县实现房地产销售面积22.8万平方米,同比增长33.8%;蒙城县实现房地产销售面积48.1万平方米,同比增长10.7%;利辛县实现房地产销售面积46.2万平方米,同比增长10.6%。

改善型住宅销售面积占比升高。1-4月,我市住宅销售面积203.2万平方米,同比增长1.2%,占全部销售面积的比重由去年同期的89.2%提高到93.3%;90-144平方米的改善型住宅销售面积170.7万平方米,占销售面积的比重为78.4%,较上月提升3.9个百分点。商业营业用房销售面积12.5万平方米,同比下降34.1%。

(三)大型项目拉动作用明显。4月当月我市新增房地产项目5个,为京城华府项目、中铁雍景台项目、绿地城际空间站一期、蒙城县民和民居项目、大唐国际城项目,项目总体规模较大,其中计划总投资2个上5亿元、3个超20亿元,绿地城际空间站一期计划总投资51亿元。新增项目本月上报投资20.2亿元,拉动全市房地产完成投资增长21.6个百分点。

(四)住宅施工面积增幅上扬。1-4月,我市住宅施工面积1607.1万平方米,同比增长24.4%,较上月提升4.5个百分点。其中,90-144平方米的改善型住宅施工面积1272.7万平方米,同比增长22.3%,较上月提升6.5个百分点。

(五)库存持续消化。1-4月,全市商品房待售面积为45.4万平方米,同比下降5.8%,较一季度消化库存0.5万平方米。其中,住宅待售面积为25.0万平方米,同比增长121.5%。

(六)商品房供应充足。1-4月,全市房屋施工面积达2215.8万平方米,同比增长14.0%。其中,住宅施工面积1607.1万平方米,同比增长24.4%;新开工面积201.0万平方米,同比增长11.3%;其中,住宅新开工面积173.1万平方米,同比增长23.6%。

(七)到位资金充裕。1-4月,全市本年实际到位资金180.1亿元,同比增长22.0%。其中,国内贷款18.1亿元,同比增长16.0%,占本年实际到位资金的比例为10.0%;其他资金8.3亿元,同比增长3.7倍,占本年实际到位资金的比例为4.9%。

二、存在问题

(一)投资增长过于依赖房地产投资。1-4月,我市房地产开发投资占固定资产投资总额的比重为41.3%,房地产开发投资增幅高于固定资产投资增幅4.9个百分点,拉动全市固定资产投资增长6.5个百分点,对全市固定资产投资增长的贡献率达56.5%。

(二)亳州高新区房地产销售下滑严重,影响全市。1-4月,亳州高新区实现房地产销售面积38.9万平方米,同比下降45.6%,下拉我市房地产销售面积14.5个百分点。

(三)去库存结构性失衡,住宅商品房库存仍然偏高,消化较慢。1-4月,我市房地产去库存成效显著,但主要是非住宅类,全市商品房待售面积为45.4万平方米,同比下降5.8%,较一季度消化库存0.5万平方米。其中,住宅待售面积为25.0万平方米,同比增长121.5%,占商品房待售面积的55.1%。

(四)个人按揭贷款猛增,受政策及市场影响较大。1-4月,我市商品房个人按揭贷款56.8亿元,同比增长1.1倍。这意味着房企开发项目的资金杠杆效应逐步扩大,随着国家对信贷、金融政策的收紧及对房地产市场的预期有所改变,项目资金压力不容忽视。